一、《意见》出台的背景是什么？

　　（一）上级政府部门工作要求。根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）要求，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）、《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》（豫国土资规〔2016〕11号）、《商丘市人民政府关于解决国有土地上集资合作建房等不动产历史遗留问题的若干意见》（商政〔2023〕17号）等法律法规和文件规定要求，各地要尽快出台不动产历史遗留问题处理政策。制定实施方案。

　　（二）社会经济可持续发展需要。房屋、土地等不动产历史遗留问题的解决，可极大地促使长期闲置的不动产进入从资产到资金，资金到资产的良性循环，使固定资产在社会经济发展中汇总进入流通环节，让不动产动起来、活起来，为我县经济发展注入增长动力。

　　二、我县将依照什么工作原则处理不动产登记历史遗留问题？

坚持尊重历史、还原历史场景的原则；坚持人民至上、维护群众利益的原则；坚持积极可行、方便群众的原则；坚持从低就轻、减轻负担的原则；坚持集体决策、容错免责的原则；坚持因事施策、确保实效的原则；坚持统一政策、稳步推进的原则。

　　三、《意见》出台的政策依据有哪些？

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）；

（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（四）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）；

（五）《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》（豫国土资规〔2016〕11号）；

（六）《商丘市人民政府关于解决国有土地上集资合作建房等不动产历史遗留问题的若干意见》（商政〔2023〕17号）。

　　四、《意见》的适用范围界定是什么？

本意见适用于解决2015年12月31日前已建成的，县中心城区范围内国有土地上已建商品房(住宅)、城镇个人住宅等不动产登记历史遗留问题。

　　五、《意见》主要适用于解决哪些问题？

　　（一）划拨土地上已登记房屋补办出让手续问题；

　　（二）未办理房屋登记项目补办手续问题；

　　（三）单元楼部分房屋已登记，剩余房屋未登记问题；

　　（四）土地出让价款补缴问题；

（五）出让土地上已登记房屋超宗问题；

　　（六）建设主体灭失、失联问题；

　　（七）税费问题；

（八）妥善解决城镇个人住宅和安置土地登记的问题；

　　六、《意见》提出了哪些解决办法？

　　（一）划拨土地上已登记房屋补办出让手续问题

1.划拨土地上已登记的房屋补办出让手续，不再办理土地使用权出让审批、签订出让合同，按本意见确定的缴纳标准直接补缴土地出让价款后，办理不动产登记，分摊或占用土地使用权性质变更为出让。

2.房屋已登记，房屋占用的国有土地未登记但有权属来源材料的，不再办理土地登记，依据权属来源材料确定土地性质、用途办理土地分摊，权属来源材料无土地性质、用途的以现状用途确认；房屋占用的国有土地未登记也无权属来源材料，宗地权属界线清晰，经权籍调查并公告权属无争议的，可以按证载用途或设计用途补缴土地出让价款，登记时在“附记”栏中记载。

3.登记的房屋用途为住宅，占用土地规划为办公、工业、教育、科技、文化、卫生、体育等非住宅用地的，按照住宅对应的基准地价标准补缴土地出让价款，登记时分摊的土地用途变更为住宅出让，宗地用途和权利性质不变，并在“附记”栏中记载。

4.房屋占压多宗联建权利人国有土地的，经权籍调查并在县政府网站和不动产所在地公示15个工作日权属无争议的，可以将多宗土地合为一宗（共用宗），办理不动产登记；需要补缴土地出让价款的，以土地的实际用途，按照对应的基准地价标准补缴土地出让价款及税费，补缴后方可办理不动产登记。

（二）未办理房屋登记项目补办手续问题。

因用地、规划、竣工手续不完善，尚未办理房屋登记不动产，需要完善相关手续后，申请人凭税费等相关证明资料申请不动产登记。

　 （三）单元楼部分房屋已登记，剩余房屋未登记问题。

单元楼部分房屋已登记，剩余房屋登记时，不再补办用地、规划、竣工手续，申请人凭相关材料、交款票据等材料申请不动产登记。

　 （四）土地出让价款补缴问题。

1.土地出让价款的计算标准。

（1）已购公有住房、经济适用住房及纳入经济适用住房管理的集资合作建房。

土地出让价款（元）＝现行基准地价（元/㎡）×每户分摊土地面积、证载土地面积或实测占地面积（㎡）×5％。

（2）国有划拨用地上已登记的其他房屋。

土地出让价款（元）＝项目建设时的基准地价（元/㎡）×每户分摊土地面积、证载土地面积或实测占地面积（㎡）×70％。

2.基准地价选取标准。

2003年3月24日以前的建设项目，统一按照2003年3月24日公布的基准地价补缴土地出让价款。

（1）2003年8月1日至2010年1月1日建设的项目,住宅基准地价标准:一级地270元/m²、二级地200元/m²、三级地150元/m²、四级地122元/m²;

（2）2010年1月1日至2011年7月10日建设的项目,住宅基准地价标准:一级地290元/m²、二级地210元/m²、三级地160元/m²、四级地130元/m²;

（3）2011年7月10日至2019年11月1日建设的项目,住宅基准地价标准:一级地580元/m²、二级地420元/m²、三级地300 元/m²、四级地210元/m²;

（4）现行住宅基准地价标准:一级地1170元/m²、二级地850元/m²、三级地600元/m²、四级地400元/m²;

3.土地面积计算和确定方法。

（1）单元房屋。

建筑物基底所占压的土地，由建筑物所有业主按照房屋产权建筑面积分摊。

分摊的建设用地使用权面积=（业主房屋所有权面积÷整幢建筑物房屋所有权面积合计）×共有建设用地使用权宗地面积。

（2）独院房屋。

独院房屋占用范围土地已登记的，按登记面积计算。

（3）临街商服用地补办土地出让手续的土地面积计算方法按独院房屋占用土地面积的计算方法。

4.土地使用期限计算标准。

（1）2003年3月24日以前建设的项目，按照2003年3月24日公布的基准地价补缴土地出让价款的，土地使用期限从2003年3月24日起计算；

（2）2003年3月24日之后的建设项目，按照房屋建设日期基准地价补缴土地出让价款的，土地使用期限从房屋建设日期起计算；

5.土地出让价款补缴办法。

房屋转让的，由受让方缴纳；房屋不转让的，由现产权人缴纳。

补缴土地出让价款由自然资源部门按照以上标准核定，开具缴款通知单后，申请人补缴土地出让价款和相关税费后，税务部门开具缴款凭证。

（五）出让土地上已登记房屋超宗问题。

房屋实际占用土地超出宗地界址，超占部分土地需补缴土地出让价款和相关税费的，按照“证缴分离”的原则，在保留追缴权的同时，不影响购房人不动产登记手续的办理，登记时按项目所在宗地落宗并确定土地使用年限，补缴前超宗部分土地不进行分摊。

已登记的按照“证缴分离”的原则进行不动产转移登记；未登记的申请登记时需缴纳相关税费后申请办理不动产登记。

　 （六）建设主体灭失、失联问题。

因建设单位灭失（注销），申请人办理登记时，经在不动产登记门户网站及不动产所在地公告15个工作日无异议的，申请人可单方申请办理不动产登记。

　 （七）税费问题。

1.尚未办理不动产登记的，未缴纳城市基础设施配套费等相关费用，按照“证缴分离”的原则，在县政府保留追缴权力的同时，不影响申请人办理不动产登记手续。

2.关于因历史原因造成土地手续不全的遗留问题。

集资合作建房或商品单元楼需要以出让方式办理用地手续的，按照项目建设时的时点的土地基准地价标准评估，以我县评估规则取上限价确定为应缴纳土地出让金价款，不再提交县土地领导小组研究出让金价款，经报县政府批准后，办理国有建设用地使用权出让手续并办理不动产登记。

（八）妥善解决城镇个人住宅和安置土地登记的问题。

城镇住宅补办国有建设用地出让手续的，不再单独办理土地使用权出让政府审批手续，不再签订土地出让合同，按本意见确定的缴纳标准直接补缴土地出让价款后，办理不动产登记，分摊或占用土地使用权性质变更为出让。

对已办理国有建设用地使用权划拨手续的城镇住宅，土地已登记的因房屋建筑面积变动或申请换发新的不动产权证，根据权利人的自愿保留划拨或补办出让手续，登记时在“附记”栏中记载。

 对已经办理房屋所有权登记，房屋占用国有土地未登记也无权属来源材料，宗地权属界线清晰，经地籍调查并公告权属无争议的，可以按证载用途直接补缴土地出让价款。

登记用途与实际用途不一致的，按实际用途，对照房屋建设时基准地价标准补缴土地出让金。

城镇住宅由房屋所有权人委托有资质的第三方机构对房屋质量、消防进行鉴定，符合安全使用标准的出具鉴定合格报告，可以作为不动产登记时的竣工资料。

因政府建设拆迁安置土地的，申请人提供拆迁安置证明等相 关证明资料，经县自然资源部门审查核实后，办理不动产登记。

因用地、规划、竣工手续不完善，尚未办理土地或房屋登记的独院房屋，需参照本意见规定完善相关手续。

补缴土地价款标准为：土地补缴价款（元）＝项目建设时的基准地价（元/㎡）×证载土地面积或实测占地面积（㎡）×70％。

补交土地出让金时，有施工许可证的，开工时间以施工许可证颁发日期为准；无施工许可证的城镇住宅，由所在乡镇、街道办事处、管委会确定项目开工日期的基准地价为标准。

　　七、《意见》执行期限到什么时间？

　　《意见》自印发之日起执行期暂定一年。