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关于印发《柘城县老旧小区物业长效管理机制(试行)》的通知

来源:县住建局 发布者:杨文明 发布时间:2020-07-06 10:26:00 浏览次数: 【字体:

 

柘老旧小区组〔2020〕5号

关于印发《柘城县老旧小区物业长效管理机制(试行)》的通知

 

老旧小区改造有关成员单位、各乡镇(办事处):

现将《柘城县老旧小区物业长效管理机制(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。

附件:柘城县老旧小区物业长效管理机制(试行)

 

柘城县老旧小区改造领导小组办公室

                           2020年 7月6日

 

附件 

柘城县老旧小区物业长效管理机制(试行)

 

随着城市化进程的加快和专业化物业服务企业的规范发展,我出现了一批环境优美、功能齐全、服务规范的住宅小区,极大提升了居住品质,改善了城市形象。但是,也还存在着不少老旧住宅区,因规模较小,分布零散,先天条件不足,居民物业服务消费意识淡薄,难以引进专业化物业服务企业,或者即使引进专业化公司后也存在物业服务收费低、收费难的现象。因此,推行老旧小区物业自治管理,对改善民生、构建和谐社会具有重要意义。
    一、多措并举开展民生工程,提升小区基础设施水平

近年来,住建局、综合执法局、消防队及城关镇政府,开展了包括老旧住宅区在内的居住区综合整治、“三无”老旧住宅电梯改造更新、老旧居住建筑消防设施改造等民生工程。通过整治,使我一批居民住宅小区的基础设施得到完善、内部居住条件和外部居住环境得到改善。整治工作不仅使人民群众的生活品质得到提高,而且为老旧住宅区建立长效管理机制,奠定了基础。

二、因地制宜分类指导,避免管理缺位问题

(一)专业化物业管理。该模式是指由业主聘请物业服务企业管理的“专业物业服务”。该模式的主要特点是专业化、市场化、社会化,按照质价相符原则满足业主多样化物业服务需求。该模式已成为我国及我物业管理的主要发展趋势,我新建商品房住宅项目均已实现物业管理全覆盖。

(二)产权单位自行管理。该模式是指对未引入专业物业服务企业管理的房管部门直管公房或单位产权房屋,由公房管理部门或产权单位参照《柘城县老旧小区改造实施方案》的内容和规范进行管理。该模式的主要特点是管理主体责任明确,沟通协调成本低,但可能存在因专业化不够导致维护管理不到位的情况。

(三)社区居委会组织管理和居民自行管理。该模式是指对尚不具备条件引入专业物业服务企业进行管理的老旧小区,以社区居委会组织管理和业主自治管理为主,管理内容参照《柘城县老旧小区改造实施方案》。其中,物业自治管理,属于该类模式。该类模式主要优点在于发动业主广泛参与,有利于业主组织的培育和成熟,有利于对市场化方式无法覆盖的老旧小区加强管理维护,避免管理缺位;主要缺点在于因专业化不够可能导致维护管理不到位,同时因该模式对于牵头的业主委员会成员或业主代表的先锋模范作用要求较高,随着时间推移或人员变化等原因可能导致不能长久维持。

三、强化规范与创新管理工作,进一步建立长效机制

近年来,县住建局积极指导相关部门和街道办事处、社区居委会根据实际情况,探索推进多元化的物业管理模式,推广好的管理经验和模式,逐步扩大对老旧住宅区的管理,取得一定成效。按照“政府主导、街道牵头、社区组织、群众参与”的原则,在政府扶持下,通过居民自治管理或专业物业管理,物业管理覆盖率显著提升。对其他已有的部分典型做法,已多次组织交流学习,取长补短,逐步推广。

下一步工作中,将鼓励与支持物业自治、老旧小区改造整治等建议,进一步推进老旧住宅区的物业管理工作。

一是积极探索城市老旧住宅区管理的政策创新。在修订《河南省市物业管理条例》的调研工作中,已将“业主自行管理物业的规范”纳入调研论证的研究范围,力争进一步从全层面建章立制。

二是支持配合属地政府开展老旧住宅小区整治工程。一方面,按照政府的统一部署,协同消防、市政等部门,帮助指导抓好老旧居住建筑消防设施改造等民生实事工程的落实。另一方面,积极推广老旧住宅区管理先进经验,结合我县财力等实际开展有关老旧住宅小区整治工作。

三是协同指导做好老旧小区新增停车场(位)工作。住建部门协同规划、市政等部门,鼓励企事业单位、居民小区及个人依法利用自有土地、地上地下空间建设停车场。对于老旧小区停车位不能满足业主需求的,需要利用小区共有部位停车且不影响通行及消防安全的前提下,由街道办事处(乡镇人民政府)指导监督业主大会或业主委员会,按程序对小区新增停车位以及相关收费和管理事项作出决定,并根据市政部门要求办理相关备案手续。

四是推广多元化物管模式促进管理工作全覆盖。督促县房管部门指导街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会做好社区物业服务管理工作,根据老住宅小区房屋、环境、配套设施和房屋产权的状况,居民的承受能力以及群众需求的实际情况,确定管理模式和物业管理单位。其中,对于老旧单体物业或者规模较小的物业,经业主或者业主大会决定,在物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的监督指导下,引导业主可以对物业实施自行管理,但涉及电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。通过因地制宜多元化物管模式的推广应用,逐步实现老旧住宅区管理的规范化、市场化,力争做到对于无专业化物业服务企业管理的小区也有人管事、事有人管,力争做到管理工作全覆盖。

审核:谭帅